ช่วงมูลค่าที่สรุปมาจากสามวิธี วางโครงรายงานตามมาตรฐาน IVS 106 และเทียบกับราคาประเมินราชการที่สำนักงานที่ดินใช้คิดจริง ตัวเลขทั้งหมดคำนวณจากข้อมูลตลาด ส่วน AI มีหน้าที่อธิบายว่าทำไมถึงออกมาเท่านี้ ไม่ได้คิดตัวเลขเอง
10 เครดิต · มีระดับเดียว เพราะตัวเลขมาจากสูตร ไม่มีเวอร์ชันประหยัดให้เลือก
ราคาเสนอขายต่ำกว่ามูลค่าประเมินอยู่ 33.2% ส่วนต่างขนาดนี้ควรรู้ที่มาก่อนเข้าเจรจา
ผู้ประเมินมืออาชีพใช้เวลาหลายวันและต้องเข้าไปดูทรัพย์จริง ระบบนี้ทำเฉพาะส่วนที่ทำได้จากโต๊ะทำงาน เสร็จในไม่กี่นาที และบอกตรง ๆ ว่าส่วนไหนทำไม่ได้
ทำเล ประเภททรัพย์ พื้นที่ใช้สอย เนื้อที่ดิน จำนวนห้องนอน และอายุอาคาร เนื้อที่ดินสำคัญกว่าที่หลายคนคิด เพราะถ้าไม่กรอก วิธีต้นทุนจะใช้ไม่ได้เลย
ดึงประกาศเทียบเคียงมาเรียงตามความใกล้เคียงกับทรัพย์จริง แล้วจับคู่ค่าเช่ากับอัตราผลตอบแทนของย่านให้ตรงประเภททรัพย์
แต่ละวิธีจะคำนวณออกมา หรือไม่ก็ยกเลิกตัวเองพร้อมบอกเหตุผล วิธีที่เหลือถูกถ่วงน้ำหนักรวมเป็นช่วงมูลค่า เสร็จแล้วค่อยให้ AI เขียนรายงานรอบตัวเลขชุดนั้น
เริ่มใช้ได้เลยโดยไม่ต้องผูกบัตร ไม่มีการตัดเงินจนกว่าจะกดวิเคราะห์
น้ำหนักขึ้นกับประเภททรัพย์ และหลักฐานที่แต่ละวิธีมีจริงในมือ วิธีไหนใช้ไม่ได้ก็ตัดออกพร้อมบอกเหตุผล ซึ่งมีประโยชน์กว่าการยัดตัวเลขที่ไม่รู้ที่มาให้
NOI ÷ (cap rate + property tax)เอารายได้สุทธิที่นิ่งแล้วมาคิดมูลค่าด้วยอัตราผลตอบแทนของย่านนั้น โดยบวกภาษีที่ดินเข้าไปในอัตรา แทนที่จะไปหักออกจากรายได้ ราคาเสนอขายจึงไม่หลุดเข้ามาปนในตัวเลขที่เราจะใช้ตรวจสอบราคานั้นอีกที
฿/sqm × area, adjusted for differenceเรียงประกาศเทียบเคียงตามว่าหลังไหนเหมือนทรัพย์จริงมากที่สุด ดูทั้งประเภท พื้นที่ใช้สอย ห้องนอน ห้องน้ำ ที่ดิน และระยะทาง ไม่ได้เอาแค่หลังที่อยู่ใกล้ที่สุด
มูลค่าที่ดิน + ต้นทุนอาคารหลังหักค่าเสื่อมมูลค่าที่ดินบวกต้นทุนสร้างใหม่หลังหักค่าเสื่อม ถ้าเป็นบ้านที่ไม่มีข้อมูลเนื้อที่ดิน วิธีนี้จะไม่ยอมให้ตัวเลขเลย ดีกว่ารายงานเฉพาะตัวอาคาร เพราะที่ดินมักเป็นมูลค่าส่วนใหญ่อยู่แล้ว
ค่าธรรมเนียมโอนกับภาษีธุรกิจเฉพาะคิดจากราคาประเมินกรมธนารักษ์ ไม่ได้คิดจากราคาที่คุณจ่ายจริง ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ตั้งงบจากราคาซื้อขาย เลยประเมินค่าใช้จ่ายวันโอนพลาดกันเป็นประจำ ทุกรายงานจึงวางสามตัวเลขนี้ไว้ให้เทียบกันตรง ๆ
ราคาประเมินราชการมักต่ำกว่าราคาตลาดอยู่ 20–40% และปรับรอบละสี่ปี รอบหน้าคือปี 2570
การ์ดข้างล่างคือตัวเดียวกับที่แอปแสดงจริง ใส่ข้อมูลจากการประเมินบ้านหลังหนึ่งย่านนิมมาน เชียงใหม่ งานนี้สองในสามวิธีถูกตัดออก และบอกเหตุผลไว้ครบ นี่แหละหน้าตาของการประเมินที่ตรงไปตรงมาเวลาหลักฐานมีไม่พอ
ค่ากลาง ฿8.24 ล้าน · ฿34,314/ตร.ม.
ราคาเสนอขาย ฿5.5 ล้าน ต่ำกว่ามูลค่าประเมินเบื้องต้น ฿8.24 ล้าน อยู่ 33.2% (฿7.25 ล้าน–฿9.22 ล้าน)
ประกาศเทียบเคียงที่หาได้เฉลี่ย ฿74,036/ตร.ม. เทียบกับค่าอ้างอิง ฿28,000/ตร.ม. ของทรัพย์ประเภทนี้ในพื้นที่นี้ สูงกว่าถึง 164% ห่างกันขนาดนี้แปลว่าเกือบแน่นอนว่าเป็นทรัพย์คนละแบบกับที่กำลังประเมิน จึงไม่ได้เอามาใช้
ทรัพย์รายการนี้ไม่มีข้อมูลเนื้อที่ดิน ซึ่งปกติที่ดินเป็นมูลค่าส่วนใหญ่ของทรัพย์ประเภทนี้ การคิดเฉพาะตัวอาคารจึงให้ค่าที่ต่ำกว่าความจริง ไม่ใช่ค่าประมาณ
ประเมินโดยระบบอัตโนมัติจากข้อมูลตลาดที่บันทึกไว้ ไม่ใช่การประเมินอย่างเป็นทางการโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายไทย และไม่ควรใช้เพื่อการขอสินเชื่อหรือวัตถุประสงค์ทางกฎหมาย
ดาวน์โหลดเป็น PDF พร้อมหน้าปกได้เลย
การวิเคราะห์จะดีได้แค่ไหน ขึ้นอยู่กับวิธีที่ใช้ นี่คือวิธีของเรา และขอบเขตจริง ๆ ของมัน
มาตรฐานสากลฉบับนี้กำหนดว่ารายงานประเมินมูลค่าต้องบอกอะไรบ้าง ทุกฉบับของเราจึงระบุเกณฑ์มูลค่า วันที่ประเมิน วัตถุประสงค์และคนที่จะใช้รายงาน วิธีที่ใช้ ข้อมูลสำคัญ รวมถึงข้อสมมติและข้อจำกัด
อ้างอิงแนวทาง IVS แต่ยังไม่ใช่การประเมินตาม IVS แบบครบถ้วน เพราะไม่มีคนเข้าไปตรวจทรัพย์ ไม่มีผู้ประเมินที่ได้รับอนุญาต และไม่มีการตรวจเอกสารสิทธิ์
ไทยไม่มีฐานข้อมูลราคาซื้อขายจริงที่รวมศูนย์และค้นหาได้ การโอนบันทึกไว้หลังโฉนดที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ โมเดลนี้จึงอ้างอิงจากราคาเสนอขาย ราคาประเมินกรมธนารักษ์ และงานวิจัยที่เผยแพร่ แล้วให้ผลออกมาเป็นช่วงมูลค่าพร้อมระดับความเชื่อมั่น ไม่ใช่ตัวเลขเดียวโดด ๆ
ราคาเสนอขายยังมีส่วนต่อรอง ส่วนราคาประเมินราชการก็ต่ำกว่าตลาด เราบอกไว้ตามจริงทั้งคู่
ทุกรายงานบอกราคาประเมินกรมธนารักษ์ของทำเลนั้น ค่าใช้จ่ายวันโอนที่ต้องจ่ายจริง ประเภทโฉนดและผลต่อการยื่นกู้ รวมถึงทางเลือกถือครองสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ
ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะคิดจากราคาประเมินราชการ ไม่ได้คิดจากราคาซื้อขาย
Estlla ให้บริการประเมินมูลค่าเบื้องต้นด้วยระบบอัตโนมัติและการวิเคราะห์การลงทุน ไม่ใช่การประเมินอย่างเป็นทางการโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายไทย และห้ามนำไปใช้ยื่นกู้ ใช้ในคดี หรือใช้ทางภาษี
สรุปจากสามวิธี รายงานสิบสี่หัวข้อวางตามโครงสร้าง IVS ราคาประเมินราชการ และไฟล์ PDF พร้อมหน้าปก
ไม่มีเวอร์ชันประหยัดหรือพรีเมียม เพราะตัวเลขมาจากสูตร ไม่ได้มาจากการคิดของ AI ต่อให้ปล่อยให้ AI คิดนานขึ้นก็ไม่เปลี่ยนผลลัพธ์ ทรัพย์ชิ้นเดิมประเมินซ้ำกี่รอบก็ได้ เพราะคิดเงินตามจำนวนครั้งที่ประเมิน
ไม่ใช่ และเราไม่เคยอ้างแบบนั้น นี่คือการประเมินด้วยระบบอัตโนมัติ ไม่มีคนเข้าไปดูทรัพย์จริง ไม่มีการตรวจเอกสารสิทธิ์ และไม่มีผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายไทยเซ็นรับรอง เอาไปยื่นกู้ ใช้ในคดี หรือใช้ทางภาษีไม่ได้ แต่ใช้ดูว่าราคาที่ตั้งมาอยู่ตรงไหนได้ดีมาก ก่อนจะเสียเวลาและเงินไปจ้างประเมินเต็มรูปแบบ
ถูกต้อง การโอนกรรมสิทธิ์บันทึกไว้หลังโฉนดที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ ไม่มีระบบให้ค้นรวมศูนย์ โมเดลจึงอ้างอิงจากราคาเสนอขาย ราคาประเมินกรมธนารักษ์ และงานวิจัยของสถาบันที่เผยแพร่ออกมา โดยบอกไว้ชัดว่าแต่ละตัวเลขคืออะไร ราคาเสนอขายยังมีส่วนต่อรองอยู่ ส่วนราคาประเมินราชการก็ต่ำกว่าตลาด 20–40% ผลลัพธ์เลยออกมาเป็นช่วงมูลค่าพร้อมระดับความเชื่อมั่น ไม่ใช่ตัวเลขเดียวโดด ๆ
เพราะวิธีนั้นหลักฐานไม่พอจะคำนวณ และการบอกตรง ๆ มีประโยชน์กว่าการยัดตัวเลขที่ไม่มีที่มาให้ วิธีเปรียบเทียบตลาดจะหลุดไปเมื่อประกาศที่หาได้เป็นทรัพย์คนละประเภทกับของคุณ ส่วนวิธีต้นทุนจะหลุดเมื่อไม่มีข้อมูลเนื้อที่ดิน เพราะที่ดินมักเป็นมูลค่าส่วนใหญ่ คิดแต่ตัวอาคารจะได้ค่าที่ต่ำกว่าความจริง ไม่ใช่ค่าประมาณ ยังไงรายงานก็บอกเหตุผลไว้ให้ทุกครั้ง
ไม่ใช่ ทุกตัวเลข ทั้งผลของสามวิธี น้ำหนักที่ใช้ ช่วงมูลค่าที่สรุป และการเทียบกับราคาเสนอขาย คำนวณจากข้อมูลตลาดที่เก็บไว้เสร็จหมดก่อนจะเรียก AI มา AI ได้รับตัวเลขที่เสร็จแล้วและมีหน้าที่อธิบายอย่างเดียว แก้ค่าไม่ได้ ทรัพย์ชิ้นเดิมประเมินซ้ำจึงได้ช่วงมูลค่าเท่าเดิมทุกครั้ง
IVS 106 คือมาตรฐานสากลที่บอกว่ารายงานประเมินมูลค่าต้องมีอะไรอยู่ในนั้นบ้าง และเป็นโครงที่รายงานของเรายึดตาม ได้แก่ เกณฑ์มูลค่า วันที่ประเมิน วัตถุประสงค์และคนที่จะใช้รายงาน วิธีที่ใช้ ข้อมูลสำคัญ รวมถึงข้อสมมติและข้อจำกัด เราวางโครงตามและอ้างอิงแนวทางนี้ แต่ยังไม่ใช่การประเมินที่เป็นไปตาม IVS ครบถ้วน เพราะแบบนั้นต้องมีคนเข้าไปตรวจทรัพย์และต้องมีผู้ประเมินที่ได้รับอนุญาต
เพราะตัวเลขมาจากสูตร ไม่ได้มาจากการคิดของ AI เลยไม่มีทั้งแบบประหยัดและแบบพรีเมียม ปล่อยให้ AI คิดนานขึ้นก็ไม่ทำให้เลขเปลี่ยน การประเมินจึงอยู่ที่ 10 เครดิตเท่ากันทุกครั้ง
ราคาสมเหตุสมผลไม่ได้แปลว่าเป็นการลงทุนที่ดี ผลตอบแทนยังขึ้นกับสัดส่วนเงินกู้ ระยะเวลาถือครอง และแผนขายออกของคุณ ซึ่งเป็นงานของอีกผลิตภัณฑ์หนึ่ง